空室ができる度に「早く空室を埋めなければ！」と思った経験はありませんか？
賃貸物件を持っている人であれば、共通して「満室稼働させたい！」と常に考えている事と思います。
今回は、入居の間口を広げる募集条件についてお話しします。
是非、参考にしてみてください。
入居率を上げるマインドセット
募集条件の内容に入る前に、オーナー側も心の準備が必要です。
空室は減らしたいのに、リスクは取りたくない、そんな考え方では経営に向いていません。
賃貸経営において、リスクを取る事で初めてリターンに繋がるのです。
そして重要なのは、そのリスクをどうコントロールしていくかがキモになってきます。
上記を踏まえた上で、賃貸の募集条件とその募集条件のリスクをコントロールする手段も合わせて解説してきます。
募集条件を変えて入居しやすい物件にする
引っ越しをする事は、とてもお金がかかります。
入居者の負担を考えると、入居にかかる費用は安いに越した事はありません。
どうすれば入居にかかる費用を抑える事が出来るでしょうか？
保証金・礼金の減額
保証金を1.5カ月以上に設定している場合は、減額が効果的です。入居に伴う初期費用が、少なければ少ないほど、入居しやすい賃貸物件であると言えます。
ですが保証金を減らすという事は、貸主にとってはリスクが増える事なので、しっかりと対策した上で減額を検討してください。
対策として挙げられるのは、「退去時の清掃代は別途で請求する」など契約条件を設けるとリスクを軽減できます。
実費清算の導入
実費精算の導入とは、いわいる「ゼロゼロ物件」にするという事です。
ゼロゼロ物件とは、保証金０円・礼金0円で入居可能な物件の事を指します。ゼロゼロ物件のメリットは、なんといっても初期費用の大幅な減額です。
ですが、退去清算を行う際にトラブルになるリスクも考えられるので、契約書には必ず
「退去にかかる原状回復は実費精算とする」
と必ず記載しておきましょう。
フリーレントを設ける
フリーレントは、入居者のお得感を刺激します。家賃が無料になる期間があると、入居にかかる費用が減るので、入居者ファーストであるといえます。
オーナーの考え方にもよりますが、家賃の１ヵ月分を多めに使って、より早い入居を見込む「賃貸経営の戦略」としてはメジャーな方法です。
フリーレントで注意したいポイントは、「家賃発生月に入金を忘れる入居者が多い」事です。募集時や契約時にに前もって、仲介業者に説明をするようお願いしたり、入金月には意識してチェックすると良いでしょう。
家賃と共益費を分ける
家賃と共益費を分けることによって、月々の家賃を額面で安く見せる方法もあります。
これは一見、オーナー側にしかメリットがないように思えますが、実際には入居者にもメリットがあります。
宅建業法上、【仲介手数料は家賃の100％まで】という決まりがあるので、仲介手数料が下げられて、入居に伴う初期費用を安くあげることができるのです。
賃貸の需要を汲み取る
日本の社会問題にも目を向けてみることも大切です。
不動産業は、衣食住に関する事業になるので、社会的な問題と絡む事が多くなります。では社会問題がどのように不動産の入居率に関係するのか、解説していきます。
生活保護受給者を可にする
生活保護を受給している方を、受け入れる物件は日本ではまだまだ少ない状態です。
厚生労働省は、被保護者調査（令和２年11月分概数）の結果をとりまとめましたのでお知らせします。
〇被保護実人員は2,048,675人となり、対前年同月と比べると、23,072人減少（1.1％減）。
○被保護世帯は1,636,411世帯となり、対前年同月と比べると、541世帯減少（0.0％減)。
引用：厚生労働省プレスリリース
2020年11月現在で、約163万世帯の生活保護を必要とする世帯があります。その層にフォーカスする事もおススメです。
もし、家賃の支払いについて不安があるのであれば、[代理納付]を利用すると良いでしょう。
生活保護法37条の2により、福祉事務所から家主に直接、住宅扶助費（共益費を含む）が支払われることがあります。これを「代理納付」といいます。
高齢者を可にする
高齢者者の人口割合も多く、社会的に問題を抱えています。
特に問題なのは、身寄りがなく、単身で生活している高齢者です。
賃貸人としては、孤独死などのリスクから入居者をお断りする場合もあります。
ですが、リスク面をきっちりとカバーするサービスも出てきていますので、そちらを利用するのも手段と言えます。
ペット可の物件にする
ペット飼育可の物件は、非常に重宝される傾向にあります。
現在の日本は、晩婚化が進んでおり、結婚していても子供がいない家庭も少なくはありません。
単身で部屋を借りている高齢者もその範疇です。
そこに、ペットの需要があり、「ペット可の物件は人気がある」のです。
ですがペットを可能にすると、内装が傷む可能性が高くなります。
ペット不可の物件に比べて、修繕にかかる費用が多くなりますので、募集条件に「保証金を増額」しておく対策が一般的です。
「保証金2ヶ月の100%償却」と設定しておけば安心でしょう。
外国人を可にする
近年では、日本で働く外国人労働者が増加傾向にあり、外国人を受け入れる物件は非常に需要があります。
ですが、外国人を受け入れている賃貸物件はまだまだ少ないのが現状です。
理由としては、文化の違いから外国人を入居させることに不安ををもつ不動産オーナーが多数存在していることが挙げられます。
その需要に焦点を当てて、しっかりとマナー面などの対策を講じればなんの問題もありません。
まとめ
賃貸の空室対策に伴う、募集条件と内容について解説してきました。
ご自分の物件の募集条件や内容を、もう一度見直してみてください。
リスクを容認出来る範囲で、変更が有益であると判断出来た場合には、募集条件を変更する事をオススメします。
この記事をお役立て頂ければ幸いです。
