不動産を所有する個人や法人にとって、管理会社は大切なビジネスパートナーです。
ですか、まず管理会社を見つけるにあたって「管理手数料」がどの位かかるのかを知っておいてください。
月々の収入に対して、割に合わない管理会社を選んでしまうと、経営自体に大きな影響を及ぼすからです。
相場を知ったうえで、どんな管理会社に管理委託をお願いすればいいのか？「いい管理会社の見分け方」もあわせて解説していきます。
そもそも不動産の管理委託って？
簡単に説明させてもらうと、管理会社に「管理委託」するということは
- 家賃の管理
- 入居者の募集
- 物件の清掃
- 物件の保守・点検
- クレーム対応
- リフォーム工事
などの日常業務や、運用に必要な仕事を、専門に行っている不動産会社に業務委託する事を指します。
もちろん、オーナーが自ら行える時間的余裕があるならば、管理委託する必要はありません。
ですが、現実的に考えて、専業でないのであれば管理を「管理委託」したほうがいいでしょう。
管理手数料の一般的な相場
管理手数料の相場としては【家賃収入×5～3％】が一般的で最も多いです。
1か月の家賃収入が100万円であった場合、管理手数料が3～5万円となるので、これに消費税をかけた金額が管理手数料となります。
RCや鉄骨造りの戸数の多い物件で、このような管理手数料の定め方が多いです。
管理会社によっては、これとは別に「物件の清掃代」や「水道の検針代」を別途徴収する場合もあります。
管理委託する場合には必ず、「どこまで管理してくれるのか」「別途で必要な経費はあるか」必ずなど確認しましょう。
戸数が少ない物件の場合
戸数が少ない物件は、上記で説明した管理手数料の決め方ではなく『定額制』の場合が多いです。
戸数が少ない物件とは、「アパート」や「借家」など、小～中規模の20戸以内の賃貸物件が当てはまります。
金額の決め方は管理会社ごとに違いますが、だいたい2～4万円で管理委託を受ける業者が殆どで、清掃代などは込みの場合が多いです。
管理手数料が定額制の場合は、空室が多くできてしまっても、一定の管理手数料になる事を覚えておきましょう。
管理手数料が無料の場合
かなり稀なケースですが、無料で管理を引き受ける業者もあります。
管理手数料が無料の業者はどのようにして利益を確保しているのでしょうか？
結論からお伝えすると「仲介手数料や広告費」や、管理物件の「退去後の内装工事の施工」を一括して請け負う事で、収益を得ます。
私が実際に引き受けたケースで、多かったパターンは後者の「退去後の内装工事の施工」の一括引き受けが多かったです。
ですか、管理面で金銭が発生しない分、管理が行きわたらない可能性があるので、あまりおススメは出来ません。
管理を任せたい管理会社
実は管理会社を選ぶ際に、「管理料」は重要ではありません。
では、管理会社に管理委託をする際に、何を基準に選考すればいいのでしょうか？
管理能力
不動産を管理する能力の事を指します。管理といっても幅広い業務がありますが、その中でも特にこんな管理会社は管理を任せて安心といえるでしょう。
- 入居者とのコミュニケーションを大切にする
- 共用部の清掃に気を使っている
- 小さな事でも報告をくれる
- 夜間でも担当者と連絡が取れる
この条件を満たしている管理会社は、そうそう多くありません。ですが確実に存在しています。
では、どんな不動産会社がこの条件をクリアするのか？…ズバリ「中～小規模の管理会社」です。
管理会社を探すときには「大手に任せれば間違いない」と思いがちですが、大切の事は「フットワークが軽く、融通の利く事」これに尽きます。
いい管理会社は、「口コミ」もしくは「自身で管理会社に出向いて実際に話を聞いて」見つけましょう。
客付け能力
管理会社は物件の維持管理だけではなく、仲介面も業務の反中です。
客付け能力ついては、最も大切な選考基準になります。物件を綺麗に管理していても空室が埋まらないのであれば、何のために管理委託しているかわかりません。
オーナーの本音を代弁しますが、「客付けの出来ない管理会社には管理委託しないほうがいい」これが本音です。
客付けの優秀な管理会社の見分け方には法則があります。
- 客付けに自社だけでなく、外注も使う
- 募集の際には、契約条件の提案をくれる
- 原状回復時に、部屋に付加価値のつく提案をくれる
この上記3つをクリアしている管理会社は、客付けにも強い業者であることが多いです。
敏腕な管理会社であれば、その時々のトレンドなども加味して、オーナーに提案してくれます。
管理会社を選ぶ際には、このポイントをクリアしている管理会社を選ぶとよいでしょう。
まとめ
管理料の相場から、どんな管理会社に管理を委託すべきか、解説してきました。
管理料の相場を知ったうえで、いい管理会社に巡り合えたならば、是非管理をお願いしましょう。
いい管理会社に管理委託をすることは、不動産運用では重要な要素ですので、妥協の無い様にじっくり吟味して決める事をおススメします。
私の経験が、皆様のお役に立てれば幸いです。
