「管理会社が、管理をきちんとしてくれているかどうか」委託している側からすれば気になるものです。
直接聞いたとしても、「本当の事はわからない」し「管理会社との関係悪化」は避けたいと思うのが正直なところだと思います。
そこでこの記事では、管理が行き届いていない物件の特徴を、管理会社時代の実経験を交えながらお伝えします。もし、複数当てはまる事があるのであれば、改善策も併せて解説していきますので、最後まで読み進めてもらえると嬉しいです。
またこれから、物件を購入してうんようする予定の方も、参考にしてみてください。
管理が行き届いていないとどうなるか？
管理が行き届いていないとどんな現象が起こりうるのか、皆さんはご存知でしょうか？
- 空室が埋まりにくくなる
- 入居者の質が悪くなる
- 家賃が下がりやすい
- クレーマーが増える
実は「管理」と「収益」と「必要経費」は密接な関係にあります。
信じられないかもしれませんが、これは事実です。。。
管理会社経営時代に、「いま委託している管理会社に不満がある」と言って、管理をお願いされるパターンが何度もありました。そんな物件には必ずと言っていい程、共通して「ある事」が疎かになっていたのです。
では、その「ある事」とはどんなことでしょうか「管理が行き届いていないサイン」にもなりますので確認してみてください。
管理が行き届いていないサイン
下記の項目に、当てはまる事があれば注意が必要です。物件の内見時にかなりの確率で、「悪い印象」を与えます。物件管理のチェックとしてお使いください。
ポストにチラシがぎっしり
物件のポストには、様々なチラシがポスティングされます。ポスティングお断りの掲示をしても、効果は見込めません。
空室になっている部屋のポストがパンパンの場合には、管理が行き届いていない場合が多いです。
落ち葉や雑草が放置されてる
物件の外回りには雑草が生えます。季節によっては落ち葉が敷地内に落ちます(舞い込んできます。)
この状態を放置していると「物件が汚く見える」ので要注意です。
管理が行き届いている物件は「定期清掃」がキチンと行われています。
よくある言い訳として「定期清掃は外注しているから」と主張する管理会社がいますが、物件の状況を把握していない時点で、物件に来てないという事になりますので、信用すらできません。
いい管理会社は、月1回以上は物件を訪れてチェックしています。
ゴミ捨て場が汚い
ゴミ捨て場が汚いと、見た目も良くありませんし、分別のされていないゴミ袋は、回収されないので悪臭の原因になります。
通常、このような問題は管理会社が、ゴミ出しのマナーを口酸っぱく警告して無くしていくものですし、仮に、回収されなかったものは、管理会社が処理します。
何日も放置されている場合は、管理が行き届いていないサインになります。
蜘蛛の巣や虫の死骸が放置されている
これは、清掃自体が行われていないという事になりますので、説明の必要もないでしょう。
管理以前の問題で、その管理会社には問題があると言えます。
注意しても良くならない場合は、「即刻管理委託解除」も視野に入れてもいいと思います。
管理が行き届かない原因は？
管理会社が管理の仕方を知らない
管理会社自体が、管理の仕方を知らない場合、当然管理が行き届きません。
「管理会社なのに管理の仕方を知らない！？」……そう思った人もいるでしょうが、そんな業者は珍しくもなく、結構と存在しています。例えば「管理事業を始めたばかりの会社」や「自称管理会社」などです。
管理会社と名乗っていても、プロフェッショナルかどうかは別問題です。
管理担当者がよくない
管理担当者が適当な人の場合も、管理が行き届きません。
仕事を適当にこなす担当者は、「仕事を楽してこなしたい」と思っているからです。
物件管理の本質は「地道にコツコツと仕事をこなす」事ですので、楽していい物件は作れません。
大家が無理なお願いをよくしている
常日頃から、管理会社に無理なお願いをしている大家は、管理会社にいい風に思われていない可能性があります。
良好な関係が築けていなので、どんな仕事をお願いしても、良い成果は見込めないです。
管理会社に嫌われる大家の特徴は
- 値切り交渉がくどい
- 設備投資などにケチ
- 無理難題を押し付ける
- 感情的ですぐに怒る
- セクハラをする
です。これは、実経験から「大家業向いていません」と断言できます！
※管理会社が常識の範囲外の仕事をする場合は、その範疇ではありません。
管理会社は大切なビジネスパートナーです。良好な関係を築けるように、お互いが尊重し合える関係性を築きましょう。
こちらでの記事で詳しく解説しています。
まとめ
管理が行き届いていない物件の特徴について、解説してきました。
今回は管理に目を向けて、解説しましたが「駅近の物件だから」「NOIの数値がいいから」「不動産投資は放っておいても」「いい物件だから」そんな考えだけで不動産経営は成功しません。
不動産投資はビジネスパートナーである管理会社といい関係構築して、長期的な目線でコツコツと積み上げていくものです。その為には、担当者とのコミュニケーションを密にする以外方法はありません。
客付けも、管理も、きちんとプランニングして長い年月をかけて行うのが不動産投資だという事を忘れずに運用してください。
もし、1つでも当てはまる事があるのであれば、一度、担当者に「要望」と「どうすれば改善されるのか」を話してみてください。
