不動産を運用するにあたって、超重要な事、それは【管理】です。
いい物件を所有していても、管理がおろそかになっていては、運用効率が下がってしまいます。
所有する物件を、「長い期間、高い賃料で運用したい」ですよね？
ならば、「管理」にも力を入れるべきです。
この記事では、専業を目指す大家さんや、管理業者さんに向けて「管理の仕事内容」を紹介します。
すでに、「専業の大家だよ！」という方も、自主管理の見直しとして、ご一読ください！
【この記事を読んでわかる事！】
・不動産管理の流れがわかる。
・不動産管理の要点がわかる。
・不動産管理の重要性がわかる。
家賃の入金管理と催促の連絡
契約書に書かれた家賃入金日の翌日から、入居者から入金があるか確認します。
これが地味で大変な作業で、ネットバンキングを利用して入金確認するか、
実際に通帳記入をして地道にチェックしていきます。所有戸数が多いとかなり時間がかかりますね。
そんな方は、家賃管理のソフトを購入して、作業時間を短縮する事をオススメします。
また、入金が確認できない入居者様には、しっかりと催促の連絡を入れましょう。
物件の印象を決める清掃と点検
物件の共用部を綺麗な状態に保つ事はとても重要です。
入居中の方にとっても必要ですし、何よりも、入居者募集で効果を発揮します。
もし、内覧に行った物件が、こんな物件だったらどう思うますか？
綺麗にするといいですよ。
季節の変わり目は、特に清掃に時間がかかるので注意してスケジューリングする事をオススメします。
清掃に合わせて、共用部の設備点検も必要です。
電球が切れていないか？ポストにチラシが溜まっていないか？など目を行き渡らせましょう。
管理が行き届いているかのチェックは、こちらの記事を参考にしてください。
クレーム対応・事故対応
入居者の日常のトラブルや、突然の事故にも対応しなければいけません。
水漏れや、火事のような緊急性のあるものよりも、苦情の対応が多くを占めます。
大体ですが、クレーム対応９：事故対応１がくらいの頻度です。
クレームを受けたら、必ず何かしらの対応を考えなければいけないので、うんざりする時も多々あります。なかには
「そんなこと言われても…」
と思うクレームもありますが、ここはビジネス的な対応で乗り切りましょう。
退去立ち合い
退去の際には、必ず「退去立ち合い」を行います。
原状回復に必要な金額を、保証金として預かったお金から差し引き、清算も併せて行なうのが一般的です。
返金など、お金が絡むのでトラブルになる事もあります。退去立ち合いのコツとしては、
入居してくれていた、入居者さんに「慎重かつ誠実に向き合う」これに尽きます。
ガイドラインの要点と押さえておきたポイントをまとめました↓
原状回復・リフォーム工事
入居者か退去した後は、次の入居者を迎える準備として、原状回復・リフォーム工事をします。
工事業者に、工事箇所を伝え、工事がどれ位の金額で可能かまず見積もりを取りましょう。
入居期間が短く内装に損傷がない場合でも、室内の清掃や、消毒などは必要です。
次の入居を早く決める為に、手早くしっかり内装を仕上げる事を心がけましょう。
当然、お金もかかりますが、必要な経費ですのでケチケチし過ぎるのは悪循環です。
入居者募集・契約締結
次の入居者を探す為に、募集を始めます。募集に必要なものは
・内覧に必要なキーボックス
・広告
仲介業務は代行する事が殆どですので、仲介業者によっては上記以外にも必要になるものがあるかもしれません。
仲介店の働きが満室稼働に大きく影響するので、仲介業者とは仲良くしましょう。
また、募集条件などの見直しもあわせて行いましょう。
募集条件についてはこちらの記事を参考にしてください。↓
まとめ
どうだったでしょうか？ざっくりですが、不動産管理の業務内容と流れを解説しました。
不動産管理は、やらなければいけない作業も多く、場面場面で色んな知識も必要です。
なによりも人間の「住」に関わる事なので、責任も決して軽いものではありません。
ですが、色々な人と出会う事で、人間としての成長や、経験値などをたくさん得る事が出来ます。
不動産運用をするにあたって、良い管理をする事は、良い不動産経営に欠かすことのできない重要なエッセンスなのです。
